Senhores! Vamos falar sobre financiamento imobiliário! Acomodem-se porque o assunto é extenso.

No post anterior falamos sobre os mitos de comprar um imóvel. Vimos que comprar um imóvel pode ser o pior conselho que você pode receber quando se forma. Também vimos imóvel como investimento e quanto e como lucrar com imóveis, tudo sem fazer financiamento imobiliário. Por fim, vimos os custos para comprar um imóvel. Se você ainda não viu o post anterior, dá um pulo lá e depois volte aqui.

Então hoje falaremos de financiamento imobiliário e vou trazer um exemplo real. Vamos utilizar uma simulação de um imóvel no valor de R$ 300.000,00 no qual iremos financiar por 30 anos este valor. No fim os senhores poderão tirar suas próprias conclusões. Percebam como o financiamento pode atrapalhar sua aposentadoria e sua independência financeira.

Financiamento Imobiliário pela Caixa Econômica Federal

O estudo que estou apresentando leva em conta uma simulação feira pela Caixa Econômica Federal por ser o banco considerado com as menores taxas. É o mais fácil de financiar e fomenta o Minha Casa Minha Vida. Todos os dados os senhores podem consultar no próprio site da CEF.

Antes de passarmos à simulação, gostaria de lembrar que fazer um financiamento imobiliário não necessariamente é ruim mas é necessário um excelente planejamento. Na grande maioria das vezes não vale a pena e tudo depende do seu conhecimento e de quanto está disposto a pagar de juros além da própria taxa de juros.

Simulando o financiamento imobiliário

A simulação pode ser feita facilmente no site caixa.gov.br na aba habitação/simulação. Para realizar a simulação do financiamento imobiliário você vai precisar preencher alguns dados. Para esta simulação coloquei idade de 39 anos, imóvel a ser comprado no Rio de Janeiro capital e imóvel novo, ou seja, na planta.

Tive que colocar o valor do imóvel em R$ 380.000,00 porque eles exigem uma entrada de 20% ao menos. Deste modo, o financiamento será de R$ 304.000,00. Como somos militares, não temos benefício do FGTS então não marquem a opção. Vamos ver agora as modalidades de financiamento.

Modalidades de financiamento imobiliário

Existem várias coisas que você deve saber antes de entrar em um financiamento imobiliário e vamos tratar de algumas delas aqui. Na imagem abaixo mostra várias modalidades de financiamento. Não vou explicar uma a uma aqui porque vai ficar grande demais. Vamos tratar de algumas.

Basicamente as opções vão variando de acordo com o nível de relacionamento do cliente com a Caixa. Se o cliente quiser financiar um imóvel mas não ter cartão de crédito nem receber salário na Caixa, terá uma taxa de juros. Dai vai variando até o nível máximo que é ser funcionário público, recebendo salário na Caixa, com cartão de crédito e todos os relacionamentos que o Banco pode oferecer.

A outra variação no financiamento é a opção de utilizar como referência a taxa referencial, TR ou a inflação IPCA (índice de preços ao consumidor amplo). Assim você deve fazer a combinação de relacionamento com o banco e a taxa escolhida. Notem que tanto TR quanto IPCA são somados a uma taxa de juros com veremos.

Pegadinha

Aqui vai a primeira pegadinha. Percebam que na opção que deveria ser a mais vantajosa, ou seja, aquela conta de setor público recebendo pela Caixa mais o relacionamento com o Banco, não há a possibilidade de escolher a TR como referência. Obrigatoriamente tem que contratar uma taxa de juros + IPCA.

Nas modalidade mais simples, onde os juros são um pouco maiores, o combatente poderá escolher entre a taxa TR ou IPCA e vamos ver mais a frente o impacto na escolha.

Curva do saldo devedor e da prestação

Vamos ver agora a diferença entre a taxa TR e o IPCA. Este gráfico abaixo foi tirado do próprio site da Caixa, a imagem é ruim mesmo, talvez proposital mas explico.

No primeiro gráfico, a linha azul está representado o saldo devedor com base na TR. A linha preta representa o saldo devedor com base no IPCA. Notem que com base na TR a linha é retilínea e com base no IPCA é uma curva.

Contratando o financiamento pela TR o saldo devedor será constante, já com o IPCA vai começar alto e com o tempo vai diminuindo até zerar. Isto acontece por conta da variação do IPCA que explicarei logo abaixo.

O segundo gráfico representa a variação do valor da prestação. Na linha azul com base na TR, a prestação vai diminuindo conforme os meses. Já com base no IPCA ela vai aumentando com o tempo e está representada pela linha preta. Vamos ver agora a diferença entre as duas taxas.

Diferença entre a taxa TR e o IPCA no financiamento imobiliário

Para ilustrar a diferença entre os dois vou trazer duas tabelas, uma de cada, mostrando os valores históricos desde 1995. Vejam que em 1995 a TR era de incríveis 31,62%.

Relembro que foi logo depois do plano real ser implantado onde nossa economia estava totalmente desregulada. Com o tempo ela foi diminuindo até zera como em 2018. Percebam que até em 2016 quando entramos em recessão econômica e tivemos um impeachment, ela mal passou de 2%.

Como a TR vai impactar no financiamento? Simples, a contratação será de taxa de juros mais TR. A Caixa está cobrando de juros efetivo total algo em torno de 8,5% então basta somar a TR para saber quanto pagará de juros no ano. Se a TR continuar zero, o financiamento será de 8,5% ao ano. Se subir pra 2%, será de 8,5% + 2% = 10,5% ao ano e assim por diante.

IPCA histórico

Agora vamos ver o IPCA histórico desde 1995. Reparem que em 1995 a inflação no Brasil era de 22,41%. Quem já era militar nessa época lembra bem como era difícil ir ao mercado fazer compras. Com o tempo a inflação também foi caindo e o maior pico foi em 2002 quando chegou a 12,53%.

Aqui já temos uma grande diferença com a TR, em 2015 quando tivemos muita instabilidade política que culminou no impeachment de 2016, a inflação chegou a 10,67% contra os 2,01% da TR. Em 2018 foi de 3,75% do IPCA contra 0% da TR.

Como o IPCA vai impactar no financiamento? Novamente vamos pegar a taxa de juros cobrada pela Caixa e somar a inflação. O maior problema é que não sabemos a inflação do futuro e com isto teremos que fazer uma estimativa. A Caixa estimou em 3,8%, então temos que pegar a taxa de juros cobrada que é de 5,08% (custo efetivo total) e somar o IPCA projetado. Teremos então 5,08 + 3,8 = 8,88% ao ano.

A primeira vista fica bem empatado com a opção de financiar com base na TR não é verdade? Hummm, será mesmo?! Vamos ver a seguir qual a diferença de juros pagos nos dois casos no financiamento de 360 meses.

Valor total financiado

Fiz algumas simulações considerando tanto o IPCA quanto o TR nas duas primeiras modalidades de financiamento que é tendo relacionamento com a Caixa. Vejam a diferença entre ambos. Vejam que o importante sempre será o custo efetivo total. Na imagem abaixo podemos ver o total com a taxa TR.

Na tabela abaixo temos o financiamento com o IPCA + Taxa de juros. Novamente o que importa é o custo efetivo total que deverá ser somado ao IPCA. Neste caso será em torno de 5,8% + IPCA. Vai depender do tipo de seguradora a escolher.

IPCA + taxa de juros + Funcionário Público + relacionamento Caixa

Agora vamos ver o nível máximo de desconto que seria um financiamento imobiliário recebendo salário na Caixa e tendo cartão de crédito e outros produtos. Relembro que nesta modalidade não há a opção taxa de juros + TR, apenas IPCA.

Observem que, além de um custo efetivo total de 5,0802%, ainda tem uma taxa de seguro R$ 100,78 e outra tarifa no valor de R$ 3.100,00. Estas coisas só aparecem depois e também serão incluídas no financiamento.

Novamente na imagem abaixo podemos observar o valor da prestação. Vejam que a primeira prestação é de R$ 1.953,20 e a última é de R$ 872,17. Isto significa dizer que durante 30 anos você vai pagar pelo seu imóvel, R$ 872,17 e o que passar disso é juros!

Para ilustrar o que acabei de comentar, a imagem abaixo mostra o valor das 12 primeiras prestações. Vejam que todos os 360 meses teremos que pagar R$ 25,00 de taxa de administração e seguro. A primeira prestação tem juros de R$ 955,25 mais os R$ 100,58 de seguro e R$ 25,00 de administração.

Seguindo esta linha, esses R$ 955,25 de juros vão diminuindo pouco a pouco durante 30 anos assim como o seguro mas a taxa de administração se mantém em R$ 25,00 durante 30 anos, ou seja, R$ 9.000,00 só de taxa de administração (360 X 25).

Quanto vou pagar no final do financiamento imobiliário?

Esta é a pergunta de maior valor, literalmente. Quanto será que pagamos no fim de um financiamento? Eu me dei o trabalho de copiar todas as prestações do financiamento, colocar em uma planilha e somar. A diferença foi grande entre usar a TR e o IPCA mas isso deu-se porque considerei o IPCA em 3,8% durante 30 anos, você acha que isso vai acontecer?

O combatente audaz que faz um financiamento nesses moldes pelo IPCA, paga ao fim de 30 anos, R$ 537.689,07. Mas isso é uma utopia e não vai acontecer nunca porque o IPCA vai variando nesses 30 anos. Já quem financiou pela TR vai pagar o total de R$ 734.570,81. Isso mesmo, mais de 730 mil reais considerando a TR como zero. Se a TR aumentar um pouco nesses 30 anos, chega a 1 milhão.

Esses cálculos não são falados quando vamos financiar. Você pode dizer que o imóvel também valorizou e ai entramos em um outro assunto muito extenso também. Faça uma pesquisa e veja se os imóveis subiram de preço nos últimos 5 anos. Você considerou que o imóvel vai estar 30 anos mais velhos até lá? Como disse, é outro assunto extenso.

O grande problema do financiamento imobiliário

Hoje em dia o maior problema do financiamento imobiliário é não saber quanto serão as taxas no futuro. O Brasil é um país de economia muito instável, com bastante corrupção e políticos que não honram os brasileiros. Somos um país rico, porém mal administrado. Ninguém quer deixar dinheiro aqui pelo risco que oferecemos.

Já tivemos inflação estratosféricas e vimos aqui que em 1995 ela passou de 22%. Imagine você financiar um apartamento baseado no IPCA e daqui a 10 anos ele sobe pra 15%? Como você vai pagar as prestações no futuro? Como fazer um contrato com algo que não sabemos o quanto vamos pagar no futuro?

Financiando com a TR isso também acontece. Vimos aqui que já tivemos taxas muito altas também, no entanto a TR oscilou menos nos últimos anos. De qualquer maneira é muito arriscado fazer este tipo de contrato. As pessoas têm sonho da casa própria mas não são educadas a juntarem dinheiro e nem instruídas sobre esses problemas.

Conclusão

Se você quer ter um imóvel, planeje-se para comprar com tranquilidade. Se precisar financiar uma parte, precisará ter tudo muito planejado e o ideal é pagar o quanto antes. Existem várias maneiras de juntar dinheiro para a compra do imóvel próprio mas tem que planejar todas as situações.

Eu nem vou comentar aqui sobre investimentos ao invés de financiar um imóvel, nem de como fazer para morar e juntar dinheiro. Esses assuntos também são extensos e trarei em outros posts. Se você tem uma opinião diferente ou alguma dúvida, deixe nos comentários, compartilhe conosco.