financiamento imobiliário

Vale a pena comprar imóvel?

Senhores, o assunto de hoje é importantíssimo! Hoje falaremos se vale a pena comprar imóvel ou não. Portanto, prestem bastante atenção e não deixem de colocar suas dúvidas nos comentários abaixo. Não fiquem com dúvidas!

O mito de comprar imóvel

A primeira coisa que devemos desmistificar é o mito de ter que comprar imóvel. Há anos ouvimos que devemos ter um imóvel e se possível mais um e mais um e com isto acabamos fazendo financiamento imobiliário. Pois bem, venho dizer a todos que isso é um mito e não necessariamente você deve ter um imóvel nem fazer financiamento imobiliário. Mostrarei ao longo do post os motivos.

Mas, como temos sonhos, e aqui falo de sonhos e não de investimentos ou tentativas de investimentos frustrados, na maioria das vezes queremos ter um imóvel para morar. Quando alguém me pergunta se vale a pena comprar uma casa ou apartamento, eu sempre respondo que depende. Depende por dois motivos:

Primeiro – Se você quer comprar como investimento eu digo que não vale a pena. Segundo – Se você quer comprar porque é o imóvel que vai morar na reserva, então digo que sim. Vale a pena comprar a casa mas ainda assim existem ressalvas quanto ao melhor momento de compra. Fazer um financiamento imobiliário nem sempre é a melhor solução. Vamos detalhar um pouco mais.

Financiamento imobiliário

Um financiamento imobiliário sempre vai tirar muito dinheiro de você. Quem nunca ouviu a frase: Ah! Pelo menos estou pagando o que é meu! Então deixa te dizer que isso não é verdade. Você só terá o imóvel quando terminar de pagar 100% então não está pagando o que é seu.

Outro ponto importante, você pagará tantos juros e taxas que o valor vai multiplicar por 2 vezes e dependendo da taxa de juros, até 3 vezes mais. Também sei que você pode dizer: Ah! Mas o imóvel também vai valorizar! Eu digo: Será? você já pensou que o imóvel estará 30 anos mais velho? Quantos gastos terá feito para corrigir problemas? Quem quer comprar um imóvel velho quando tem a possibilidade de comprar um novinho?

O pior conselho quando você se forma

Quando formamos nas escolas militares, por vezes recebemos palestras de grupos dizendo que devemos comprar imóvel imediatamente. Logo depois vem um slide novo com o financiamento imobiliário. Mostram cálculos de parcelas que cabem no seu bolso e dizem para não perder tempo. Este tipo de palestra só vem para arruinar sua independência financeira.

Você já parou para pensar que comprando um imóvel assim que se forma você passará a carreira inteira pagando ele? Claro que você pode adiantar parcelas com aquele décimo terceiro e aquela ajuda de custo da transferência, dinheiro que era para ser usado em outra coisa mas no geral, vai ficar pagando por 30 anos.

É uma insanidade pagar juros por 30 anos só para dizer que tem um imóvel próprio. Você faz um financiamento imobiliário no início da vida e nem sabe se vai morar lá quando for para a reserva. No meio do caminho vende e compra outro, troca o financiamento e nada mudou nas suas contas. Acontece isso com você ou conhece alguém assim?

Comprar Imóvel para investimento

Houve uma época em que comprar imóvel dava garantia de bons retornos. Tivemos um bum imobiliário em que os imóveis se valorizaram por mais de 5 vezes. Lembro bem do meu primeiro comandante. Quando cheguei aspirante no Batalhão ele estava terminando de pagar o apartamento em Brasília. O valor do imóvel era de 285 mil reais. 10 anos depois, ele separou da mulher e teve que vender a preço de mercado por R$ 1.200.000,00. Isso mesmo, vendeu por um milhão e duzentos mil reais.

Essa época foi a época do bum imobiliário que foi entre 2002 a 2010. Após isso os imóveis estagnaram no preço e muitas pessoas tiveram que devolver algumas unidades na planta. Tenho um amigo que se empolgou e comprou dois apartamentos na planta para vender depois. Conclusão, não conseguiu pagar as prestações e teve que devolver. Neste exemplo ele perdeu 35% do valor “investido” isso porque ele é advogado e ele mesmo entrou na justiça. A construtora queria dar a ele 35% do valor pago.

Lucrando com imóveis

Se você pensa em negociar imóveis, saiba que é um ramo lucrativo sim, no entanto você precisa conhecer muito o mercado. Precisa também ter dinheiro em caixa para comprar a vista e não fazer financiamento imobiliário. Essa história de comprar imóvel porque sempre valoriza não é 100% verdadeira.

Aprendi com um amigo sargento como lucrar com imóveis. Na verdade ele era sargento na época e hoje é suboficial e foi ele quem me apresentou o mercado financeiro. Ele tinha uma lista com vários imóveis com preços e características de cada um. Ele anotava quando o imóvel entrou para venda e sempre que fazia 6 meses sem vender, ele oferecia uma oferta com um bom desconto para ele.

O que ele fazia nada mais era que ter paciência e dinheiro, além de conhecimento, claro. Quando alguém aceitava a oferta, o negócio era fechado a vista. Logo após o imóvel era colocado a venda com um novo valor. Como ele tinha dinheiro para pagar a vista, o preço caia. Ele procurava sempre alguém apertado de dinheiro para oferecer a oferta.

Mas não era só isso. Além de ter dinheiro e paciência, ele conhecia os tipos de construções como fachada de vidro, de pastilha, número de elevadores, facilidades, custo de manutenção dentre outros itens importantes. Assim ele conseguia ganhar dinheiro mas dava bastante trabalho. Por isso digo que não pense que vai comprar e vender e ficar rico.

Investir em imóvel ou em outros produtos?

Fazer financiamento imobiliário está fora de cogitação se você pensa em investimentos. Comprar imóvel a vista pode ser vantajoso mas como saber se é vantajoso realmente? Para saber se o investimento em imóvel foi vantajoso você deve comparar o lucro líquido com algum tipo de investimento em renda fixa.

Por exemplo, digamos que você compre um imóvel por 200 mil e venda por 350 mil. Tirando comissões e imposto de renda (uma vez que você não compra outro imóvel, precisa pagar 15%), você fica com aproximadamente, 284 mil reais. Para este calculo apenas tirei 5% do corretor e 15% de imposto.

Agora digamos que você tenha ficado com o imóvel por 5 anos. Logo, seu lucro líquido foi de 84 mil reais. Será que os mesmos 200 mil aplicado por 5 anos te retornaria mais do que 84 mil reais?

Bom, para encurtar esse tópico, digo que em média, na renda fixa, você dobra seu dinheiro a cada 6/7 anos. Muito provavelmente se tivesse investido 200 mil reais há 5 anos, você teria hoje em torno de 350 mil e não 84 mil. Mesmo tirando 15% de imposto de renda, o lucro seria de R$ 297.500,00. Se você financiou os 200 mil para comprar o imóvel, nem preciso fazer as contas né.

O imóvel dos sonhos

Falei acima que se você quer comprar imóvel que será a sua moradia, o assunto muda de figura e neste caso não existe o caro ou barato. Se quiser comprar um imóvel para transformar em seu lar, você vai gastar o suficiente para deixar do seu gosto. Neste caso você não está mirando vender com lucro e sim tirar proveito do que comprou.

Um imóvel para morar, para transformar em seu lar com sua família, não tem preço. Neste imóvel você vai investir dinheiro para o lazer. Vai construir piscina, churrasqueira, sauna, salão de jogos e o que mais quiser. Muitos compram mini sítios para pode plantar e criar animais. Este é o sentido de ir para a reserva e ter o imóvel próprio. Mas cuidado, não faça financiamento imobiliário porque estará pagando juros ao banco.

Custos para comprar um imóvel

Ainda não está convencido? Vamos ver alguns custos quando compramos um imóvel. Na compra de um imóvel você pagará o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), escritura pública, registro do imóvel e a corretagem que na verdade é negociada entre comprador, vendedor e corretor.

Na compra de um imóvel de 200 mil você gasta:

  • ITBI (2 a 3%) = R$ 4.000,00 (considerando a taxa mínima de 2%)
  • Escritura pública = R$ 2.500,00 (aproximadamente em SP, no caso de financiamento não paga este imposto pois o contrato com o banco tem a mesma força que a escritura)
  • Registro do imóvel = R$ 1.800,00 (aproximadamente em SP)
  • Corretagem (5 a 6%) = R$ 10.000,00 (5%)

Se você compra um imóvel para investir e quer deixar para alugar, ainda terá que pagar condomínio e IPTU além de taxas extras de manutenção. Estes valores podem chegar a mais de 7 mil reais por ano. Perceba que só em taxas, você já pagou R$ 18.300,00, ou seja, seu imóvel já sai por R$ 218.300,00.

 custos para comprar imóvel

Por fim, você ainda tem que considerar o custo de oportunidade que é o quanto você deixa de ganhar com dinheiro parado. Se seu imóvel estiver sem alugar, você deixa de ganhar dinheiro caso o valor estivesse investido. Digamos que seu imóvel fique 6 meses sem alugar e a renda fixa pague 0,6% ao mês.

O seu custo de oportunidade será o valor desses seis meses multiplicado pela taxa de 0,6%. No nosso caso, 200 mil X 0,6% = R$ 1.200,00 que multiplicado por 6 vai dar R$ 7.200,00. Este é o valor que você deixa de ganhar com o imóvel sem alugar por 6 meses. Soma-se a isto o IPTU proporcional e o condomínio, chega próximo a 10 mil reais em 6 meses.

Aluguel de imóvel como investimento

O aluguel de um imóvel residencial gira em torno de 0,3 a 0,5% do valor do imóvel. No exemplo acima, um imóvel de 200 mil reais dá retorno de 600 a 1000 reais. Mesmo se colocarmos um retorno de 0,6%, empataremos com a renda fixa citada no exemplo acima.

Lembra que no nosso exemplo o imóvel ficou 6 meses sem alugar? Então, você precisará recuperar os R$ 7.200,00 mas com um aluguel de R$ 1.200,00 isso não será possível. Se considerarmos um aluguel de R$ 1.000,00, ficaremos defasados em R$ 200,00 todos os meses em relação a uma renda fixa.

Para receber pouco de aluguel, melhor fazer investimento em fundos imobiliários. Esta categoria é bem segura, diversificada e mais rentável que um único aluguel. Detalharemos os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) em breve.

Conclusão

Somos muito conservador quando falamos de investimentos. Lembramos sempre de nossos avós dizendo para comprar imóveis. Ouvimos somente as histórias positivas de pessoas que compraram imóveis e venderam por preço maior e descartamos os negócios fracassados.

Outro ponto negativo são os grupos financeiros que colocam na nossa cabeça que devemos financiar um imóvel e pagar por 30 anos para dizer que tenho algo meu. Este é outro erro que devemos evitar. Neste post vimos os custos para comprar imóvel e também alguns pontos importantes relacionados aos custos de manutenção e de oportunidade.

Por fim deixo aqui a mensagem que você não precisa se desesperar para comprar imóvel e que morar de aluguel por um tempo é melhor do que financiar um imóvel. Você consegue comprar um imóvel com um bom planejamento financeiro e controle de gastos. Ainda pode investir durante todo o tempo da sua carreira para comprar apenas quando precisar.

Como me estendi um pouco neste post, no próximo trarei uma simulação sobre financiamento imobiliário e veremos quanto dinheiro jogamos fora quando financiamos.

Não deixe de comentar suas dúvidas, experiências e opiniões.

Nossa Lida, Vossa Vida, Brasil!

2 thoughts on “Vale a pena comprar imóvel?

  1. Concordo que a casa onde moramos não pode ser considerada investimento, acho que é mais ligado ao conforto. É desagradável estar morando em um lugar, satisfeito, e de repente o locatário pede o apartamento por um motivo qualquer.

    Realmente o investimento em imóveis não é para amadores. Tem muita burocracia na compra e venda, como você mostrou os impostos e a comissão não são baratos, e inquilino geralmente causa muita dor de cabeça.

    1. Exato Raillander. Queremos morar no nosso cantinho mas essa moradia tem que ser planejada e calculada. Não podemos perder dinheiro pagando juros abusivos sob a desculpa de ter o que é meu. Já para investir em imóveis, tem que ter bastante conhecimento.

      Aguarde a próxima postagem que trará uma simulação interessante sobre financiar um imóvel.

      Abraço!

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