fundos de tijolo

Fundos de Investimentos Imobiliários

Senhores, hoje falaremos sobre os fundos de investimentos imobiliários.

Já falamos bastante sobre educação financeira, independência financeira e aposentadoria aqui no site. Também já falamos um pouco sobre investimentos e corretoras. Coloquei inclusive uma área dedicada somente aos investimentos, pois daqui pra frente falaremos mais deles.

Iniciando com alguns investimentos em renda variável, vamos falar um pouco sobre o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários, os famosos FII. Esta é uma classe de investimento em renda variável que é a menos volátil de todas. Tem muita coisa para detalhar então hoje vamos falar apenas de algumas características.

Fundos de Investimentos Imobiliários

Se você gosta de imóveis, vai gostar de investir nos fundos de investimentos imobiliários. Os FII consistem em imóveis ou contratos de diversos tipos espalhados por vários lugares. Você pode investir em todos os estados apenas clicando um botão no seu computador ou celular.

Após conhecer os investimentos em FII, com certeza você vai pensar duas vezes antes de querer fazer um financiamento imobiliário. No fim das contas sempre temos aquela dúvida, vale a pena em compra imóvel?

Pense em um FII assim: Você não pode comprar um prédio inteiro mas 5 mil pessoas juntas podem. Dai você e mais 4.999 pessoas se juntam e compram um prédio no seu bairro. Cada um contribui com um valor diferente então o prédio será dividido em cotas e você pode comprar quantas cotas quiser.

Após o prédio comprado, vocês colocam todas os apartamentos para alugar. Pegam o valor de todos os alugueis, retira os impostos e a administração e depois distribuem o que sobrar na proporção de cada um. Pronto! A partir de então farão isso todos os meses e receberão um aluguel. Se quiser vender depois, poderá fazer sem burocracias.

Como investir em fundos de investimentos imobiliários

Em primeiro lugar você precisa saber que para investir em fundos de investimentos imobiliários vai precisar ter uma conta em uma corretora. Já falamos sobre as qualidades que devemos buscar em uma corretora. Com a conta aberta, basta ir até o chamado “Home Broker” para comprar o ativo.

O mais interessante na hora de comprar um FII é que você não paga nenhuma corretagem, ou seja, vai pagar apenas o valor da cota. Já com ações a maioria das corretoras cobram preços diferenciados para comprar ações.

Tipos de fundos de investimentos imobiliários

Como falei acima, existem diversos tipos de FII. Como são muitos e cada um deles merece uma boa explicação, vou falar neste post apenas sobre os fundos de tijolo. Depois vou falando sobre os demais e se houver dúvidas, podemos colocar nos comentários ou até mesmo criar um novo post sobre o assunto.

Fundos de tijolo

Vamos começar pelos fundos chamados de tijolo porque será mais fácil entender, haja vista que a maioria das pessoas querem comprar um imóvel e pesquisam sobre perco, localização e outras coisas. Não há diferença nenhuma entre suas pesquisas pra comprar um imóvel com a compra de um FII.

Essa categoria visa comprar ou desenvolver imóveis físicos e depois arrecadar ou com alugueis ou com venda. São imóveis físicos só que várias pessoas compram junto com você. Você pode conferir cada imóvel no local se assim desejar.

A grande diferença para quem gosta de comprar imóvel sozinho para depois colocar para alugar é que você não precisa ter apenas um imóvel. Você pode diversificar comprando mais de um fundo e assim diminuir seu risco. Também não precisa pagar tantas taxas. Ao comprar um imóvel pagamos taxa de corretagem, taxa de registro, ITBI e mais algumas coisas.

Comprando um FII de tijolo você paga apenas o valor da cota porque a administração do fundo faz todo o resto. Não tem burocracia para comprar ou vender e você pode comprar quantas cotas for de seu interesse.

Os fundo de tijolo pode ser divididos em:

  • Shoppings;
  • Lajes corporativas;
  • Lojas e supermercados;
  • Educacional, escolas e universidades;
  • Agências bancárias;
  • Salas comerciais e escritórios;
  • Galpões de logística;
  • Galpões industriais;
  • Hotéis; e
  • Hospitais;

Você pode visitar e acompanhar cada um dos imóveis dentro dessas categorias. Vamos pegar o exemplo de um fundo antigo e bem didático, vamos ver o que tem dentro do fundo BBPO11.

BBPO11

O fundo BB progressivo II, chamado de BBPO11 é um fundo bancário onde tem em sua composição 64 imóveis sendo 59 deles, agências bancárias do Banco do Brasil. Ele é administrado pela Votorantin Asset Manegement e foi criado em 2011.

Para fazer essa administração eles cobram 0,277%a.a. sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX). IFIX é o índice dos fundos de investimentos imobiliários onde alguns fundos fazem parte.

O BBPO11 foi criado porque não é vantagem nenhuma para os bancos ter dinheiro imobilizado em imóveis. Eles então fizeram o acordo de vender essas agências para o fundo mas ao mesmo tempo, assinaram um contrato de aluguel por 10 anos. O contrato prevê que eles paguem o aluguel integral inclusive se fecharem uma agência dessas. Os alugueis são corrigidos anos a ano pelo IPCA.

O valor patrimonial do fundo está em torno de R$ 1.633.599.913,91. Ao todo, são 56820 cotistas somando um total de 15.919.690 cotas. O valor da cota está em aproximadamente R$ 150,00. O aluguel mensal está em torno de R$ 1,02 por cota, ou seja, se você comprar 10 cotas, pagará R$ 1.500,00 e receberá todos os meses 10,20.

Para o recebimento dos alugueis não pagamos imposto de renda mas se você vender uma cota com lucro, vai ter que pagar. Eu por exemplo comprei BBPO11 duas vezes e o meu preço médio é de R$ 105,00. Se eu vender agora terei um lucro de R$ 45,00 por cota e pagarei imposto sobre este valor. Além de ter a rentabilidade da cota, ainda recebi os alugueis durante todo o tempo que fiquei com o fundo.

Localização dos imóveis

Como falei que podemos ver cada imóvel dentro de um fundo, vamos ver agora onde ficam as agências bancárias de BBPO11. Cada pontinho vermelho representa uma agência do BBPO11. O endereço de cada agência fica na página deles e é facilmente encontrado.

bbpo11

Hoje em dia com o recurso do Google street View, é possível ver cada localização como se estivéssemos lá. A imagem abaixo é de uma agência do Banco do Brasil na Tijuca no Rio de Janeiro na Rua Conde do Bonfim. É uma localização privilegiada com muito movimento. Para quem entende de imóveis, sabe que aquela localização vale muito.

fundos de investimentos imobiliários

Exercício de casa

Para finalizar, deixo uma sugestão de FII de Shoppings para vocês estudarem e depois, se quiserem, comentarem aqui. Estudem o FII HGBS11. Procurem na internet informações sobre quais shoppings compõe o Fundo, qual seu valor patrimonial, qual o valor dos alugueis, qual a vacância de cada shopping e assim vocês vão aprendendo como analisar um FII.

Conclusão

Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários é quase a mesma coisa que comprar um imóvel sozinho. Você faz as diligências sobre localização, preço, reformas necessárias dentre outros aspectos. A grande diferença é que toda parte burocrática e chata fica por conta do gestor.

Neste post falamos de imóveis como investimentos e não para morar. Se você pensa em comprar um imóvel para alugar, repense e talvez seja melhor comprar um FII.

4 thoughts on “Fundos de Investimentos Imobiliários

  1. Ainda não investi nos fundos imobiliários. Uma das principais questões que me impediram de investir é saber como analisar a saúde de um fundo desta natureza.

    Em uma ação de empresa, como analogia, posse pesquisar a respeito da companhia, ver a imagem perante consumidores, o volume de vendas, e outros dados. Já em relação ao fundos imobiliários, parece que a confiança nos administradores é um ponto essencial. Isso remete a uma pergunta: como reconhecer bons administradores de fundos imobiliários?

    Quanto ao FII HGBS11, vi que se trata de um fundo cujo foco são os shopping centers. São shoppings de no mínimo 15.000 m², em cidades de mais de 500 mil habitantes. A taxa cobrada é mais cara que o fundo que você mencionou acima, 0,60% a.a. Outro ponto mencionado é que não é coberto pelo fundo garantidor de crédito.

    Pelo que li, 95% dos lucros são devolvidos na forma de dividendos (achei o valor alto), e o fundo atualmente tem 08 imóveis, sendo o Dom Pedro o destaque com mais de 50%.

    1. Muito boa colocação Raillander. Na verdade os FII são mais fáceis de analisar do que as ações. Neles você vai olhar os contratos, os prazos de validades e vai conhecer os imóveis existentes.

      Os gestores são importantes mas você pode até marcar reunião com eles, caso não te atendam, já pode até desconfiar e de qualquer maneira, comparando com uma ação, você conhece o CEO da empresa? Conhece a equipe toda? Também não, então essa questão de conhecer o gestor é a mesma coisa de conhecer o quadro de diretores de uma empresa.

      95% de retorno é obrigatório porque é como se você tivesse um apartamento alugado, deixa 20% na imobiliária e 80% é seu, só que no caso, somente 5% fica no fundo e o resto é distribuído.

      Esclareci as dúvidas?

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